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La Loi ALUR : enterrée, aménagée, appliquée?

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Loi ALUR à Paris
 

Durant l’été 2014, le gouvernement français a présenté une réforme concernant la loi ALUR, pourtant votée en mars de la même année.  « Coup de canif du gouvernement » pour Le Monde, loi « enterrée » pour Le Figaro et RTL, « aménagée » pour France Info, « laissée pour morte » selon La Tribune,  application « avec pragmatisme » pour Le Point, tandis que l’ancienne ministre Cécile Duflot parlait « d’abandon inouï ». Pourtant, la loi ALUR est bel et bien applicable, dans certaines de ses dispositions. En revanche, pour un certain nombre de dispositions, il faudra attendre des décrets d’application, dont on ne sait pas s’ils paraîtront, ni quand. Et chacun de s’interroger : qu’est ce qui est légal ? Agents immobiliers, locataires, propriétaires, et bien sûr agences de relocation semblent évoluer dans une zone grise, en vérifiant ce qui est déjà applicable et ce qui ne l’est pas encore, ce qui le sera et ce qui restera lettre morte.

La situation mérite un point. Dans ce numéro, nous abordons les dispositions concernant les logement dits vides, par opposition aux logements meublés qui serons traités dans la newsletter d’avril.

La loi pour l’accès a logement et un urbanisme rénové, dite loi ALUR, a été promulguée le 24 mars 2014 et publiée au JO le 26 mars 2014. Un an après sa promulgation, qu’en est-il de l’application de cette loi, qui dépend largement des décrets d’application, dont plusieurs ne sont toujours pas parus. Sans compter des déclarations du Premier ministre, qui a déclaré au cours de l’été 2014 que la loi serait appliquée « avec pragmatisme » 

La loi ALUR modifie la loi du 6 juillet 1989

La loi du 6 juillet 1989, complète et précise, se trouve modifiée partiellement par la loi ALUR. Cette loi s’applique pour les résidences principales, et exclue, entre autres, les logements de fonction. Cette exclusion a son importance, dans la mesure où des intermédiaires (agents immobiliers) estiment qu’un bien loué par une société (bail société) constitue un logement de fonction.

Pour les contrats en cours au 27 mars 2014, les dispositions antérieures continuent à s’appliquer, à l’exception des articles 7, 11-1, 17-1, 20-1, 21 et 23. Les dispositions nouvelles ne s’appliquent donc que pour les contrats conclus après le 26 mars 2014, sous réserve des décrets d’application.

Les annonces locatives faites par un professionnel doit mentionner le montant TTC de ses honoraires. La liste des pièces justificatives pour la constitution du dossier sera établie par un décret à paraître. Ainsi, une photo d’identité, la copie du relevé de compte bancaire, la carte d’assuré social ne peuvent être demandées. La caution bancaire ne pourra être supérieure à un mois de loyer, bien que

La rémunération des intermédiaires (honoraires d’agence)

La rémunération des intermédiaires est en principe à la charge exclusive du bailleur, à l’exception des frais de visite du logement, de la constitution du dossier, de la rédaction du bail et de l’état des lieux d’entrée : les frais sont partagés entre le bailleur et le locataire, mais le montant imputé au locataire sera plafonné (plafond fixé par décret et révisable chaque année). Le montant payé par le locataire ne peut être supérieur à celui payé par le bailleur. Ces frais, selon le décret du 1er août 2014, ne peuvent être supérieurs à 12€ par m2 en zone très tendue (c’est le cas pour Paris et certaines communes des départements autour de la capitale .

Les principales nouveautés

L’une des grandes nouveautés est l’instauration d’un contrat-type, mais le bail type n’est toujours pas paru. Des documents seront joints au bail : une notice d’information, dont le contenu n’est toujours pas connu, l’état des lieux, et deux nouveaux documents de diagnostics techniques (état relatif à l’amiante et état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz).

L’encadrement des loyers est l’une des dispositions qui ont fait couler le plus d’encre. A Paris, avec 14 zones, 4 catégories, 4 périodes de construction, un LR (loyer de référence) normal, majoré ou minoré, la complexité est à son comble ! Ici encore, le décret d’application est attendu.

Les conditions du congé du bailleur sont modifiées mais ne concernent que très rarement notre clientèle d’expatriés qui restent dans leur logement pour une durée limitée. Il en est de même pour le congé du locataire, toutefois, on peut souligner le délai de préavis réduit à un mois dans les zones d’encadrement du loyer. Le délai de restitution du dépôt de garantie est désormais d’un mois si l’état des lieux d’entrée est conforme à l’état des lieux de sortie… Ce qui n’arrive jamais !

Et maintenant ?

Au final, pour les locations vides, l’application de la loi ALUR dépend largement des décrets d’application ; depuis le départ de la ministre Cécile Duflot, cette parution tarde. Il n’en reste pas moins que ce qui est déjà concret est les frais d’honoraires des intermédiaires. Enfin, les rapports entre bailleur et locataire sont avant tout, sinon un rapport de forces, du moins un reflet de la situation du parc locatif. Par conséquent, dans la pratique, nous avons constaté avec nos confrères lors d’une formation du SNPRM que lorsqu’un aspirant locataire souhaite louer un logement, il n’est pas facile de ne pas accéder aux demandes du propriétaire. La pratique, dans les mois qui viennent, et la parution des décrets d’application permettront d’y voir plus clair. Ainsi, pour la liste des pièces justificatives du dossier locatif, le décret n’est pas paru et si l’on sait déjà que le tribunal judiciaire ne sera pas compétent pour juger des litiges, on ignore encore si cela sera le tribunal administratif !

 
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